Lorsque vous achetez de l’immobilier neuf, vous êtes protégés par tout un arsenal juridique. En effet, pour tous les bien immobiliers en VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement), le législateur a rendu obligatoires 7 garanties, une partie relative à l’opération immobilière, et l’autre partie relative au bien immobilier (au contraire de l’ancien où vous achetez « en état »). Mais comment fonctionnent vraiment ces garanties ?
1/ L’opération immobilière :
Pendant la période de construction, les acheteurs bénéficient de 2 types de garantie qui prennent fin à l’achèvement du logement (article R 261-24 du Code de construction et de l’habitat).
1.1/ La garantie financière d’achèvement (GFA)
Le promoteur doit en préciser la nature dans le contrat de réservation et dans l’acte définitif de vente. Cela a une conséquence sur les appels de fonds. Ainsi, le Code de la construction précise que si c’est une garantie extrinsèque, le promoteur ne peut pas demander aux acquéreurs plus de 35 % à l’achèvement des fondations. Ils ne lui verseront pas plus de 70 % du prix de vente une fois la mise hors d’eau effectuée. À l’achèvement de l’immeuble, le promoteur ne peut pas leur demander plus de 95 % du prix du logement. Les 5 % de solde seront versés après acceptation de la construction par les nouveaux propriétaires
1.1.1/ Garantie intrinsèque (ou interne)
C’est le promoteur qui engage ses fonds propres, donc sur sa solidité financière. Cette garantie n’est autorisée qu’à certaines conditions : que l’immeuble soit déjà hors d’eau et sans gage, ou que les fondations soient achevées sous réserve que des fonds représentant 75 % du montant total du projet soient bloqués sur un compte destiné à son financement.
1.1.2/ Garantie extrinsèque (ou externe)
Une banque, une société de caution, une mutuelle de cautionnement ou un organisme habilité à accorder des crédits immobiliers garantit le promoteur ou le constructeur.
En cas d’arrêt du chantier à cause de problèmes financiers, la garantie extrinsèque paye l'achèvement de la construction comme prévu.
1.2/ La garantie de remboursement
Si une défaillance du promoteur empêche l’achèvement du logement, l’acte de vente est annulé et la garantie est mise en œuvre afin que l’acheteur soit remboursé de la totalité des sommes précédemment versées au promoteur (article R 261-22 du code de la construction et de l’habitation). Tous les frais liés à l’achat ne sont donc pas couverts.
Cette garantie fonctionne même si le promoteur est impliqué dans une procédure de redressement ou de liquidation judiciaire, ou que des recours sont déposés contre le permis de construire.
2/ Le bien immobilier :
Pour les garanties liées au bien immobilier, le propriétaire doit signaler les problèmes au promoteur avant la fin de la garantie concernée, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par constat d’huissier.
Par contre, ces garanties ne jouent pas en cas de preuve de l’usure normale ou d’un défaut d’entretien.
2.1/ La garantie des vices apparents ou défauts de conformité apparents
Lorsque l’acheteur réceptionne les travaux de la résidence auprès du constructeur, il doit préciser dans un procès-verbal les travaux non conformes.
Le constructeur doit lever ces réserves en réalisant toutes les réparations et modifications nécessaires « dans un délai raisonnable ».
2.2/ La garantie de parfait achèvement
Selon article 1792 -6 du code civil, la garantie de parfait achèvement protège l’acheteur pendant 1 an dès la réception des travaux (qui s’effectue entre le constructeur et le promoteur).
Elle couvre tous les désordres et/ou défauts de conformité du gros œuvre, quelles que soient leur nature et leur importance (un robinet qui fuit, un volet roulant qui ne fonctionne pas, une cloison ou une porte ou une fenêtre manquantes ou mal placées...) qui sont listés sur le procès-verbal (au moment de la livraison), ou signalés par lettre recommandée avec accusé de réception au promoteur au plus tard avant 1 an.
Si les réserves n’ont pas été levées dans l’année qui suit la livraison, l’acheteur doit agir en justice, assigner en référé par exemple, avant la date anniversaire de la livraison. Si l’acheteur n’agit pas dans ce délai, il perd le bénéfice de la garantie de parfait achèvement de sa VEFA.
Important : la garantie d’isolation phonique fait partie de cette garantie ; l’acquéreur est couvert contre les nuisances sonores telles que définies et encadrées par l’arrêté du 30 juin 1999 relatif aux caractéristiques acoustiques des bâtiments d'habitation (version consolidée au 17 septembre 2019). Et pour l’isolation phonique, la garantie de 1 an commence non pas à la réception des travaux, mais à la prise de possession de l’appartement par les propriétaires.
2.3/ La garantie biennale ou garantie de bon fonctionnement
Cette garantie est valable 2 ans à partir de la réception des travaux.
Elle concerne les vices cachés ou les défauts du second œuvre et permet de faire remplacer ou réparer des équipements défectueux dissociables de la construction, c’est à dire tout élément pouvant être démonté sans « détérioration du support » (chaudière, prises et interrupteurs, volets, fenêtres, robinetterie, sanitaires et radiateurs, revêtements, peinture…) hors gros œuvre.
2.4/ La garantie décennale
Cette garantie est valable 10 ans dès la livraison du logement.
Elle couvre tous les dommages et malfaçons qui rendraient le logement inhabitable et/ou mettraient en jeu la sécurité des habitants : problèmes liés à l’étanchéité, à la solidité de la structure (fissures, fondations), à la toiture/charpente, aux fenêtres, aux ascenseurs et/ou escaliers…
2.5/ La garantie dommage-ouvrage
Cette garantie commence 1 an après la réception des travaux (donc à l’expiration de la garantie de parfait achèvement) et se termine en même temps que la garantie décennale.
Elle permet d’avoir une prise en charge rapide par l’assureur des réparations des désordres qui relèvent de la garantie décennale. Ainsi les propriétaires n’ont pas besoin d’attendre la fin des procédures judiciaires contre les entreprises intervenant sur le chantier du logement et le résultat des expertises pour déterminer les responsabilités ; en effet, elle garantit le remboursement ou la réparation des désordres relevant de la garantie décennale sans recherche de responsabilité.
CONCLUSION
Dans le cadre de votre achat d’immobilier neuf en Île-de-France (ou ailleurs), la garantie financière d’achèvement est parfois confondue avec la garantie de parfait achèvement. Ce sont pourtant 2 garanties bien distinctes :
La garantie financière d’achèvement (GFA), est liée à l’opération. Elle est exclusivement financière ; le garant doit soit rembourser à l’acquéreur les sommes qu’il a versées au promoteur (c’est la garantie de remboursement), soit payer le coût des travaux qui restent à réaliser.
La garantie de parfait achèvement de la VEFA correspondant à la levée des réserves. Elle est donc liée au bien immobilier, afin de résoudre les petits défauts identifiés à la livraison.
Toutes les autres garanties sont directement liées au bien immobilier. Par conséquent elles se transmettent d’un propriétaire à un autre. Donc si vous vendez votre logement neuf, les nouveaux acquéreurs seront également protégés jusqu’à échéance des différentes garanties. C’est un vrai avantage pour votre négociation car cela sécurise vos acheteurs dans la durée.
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