Conseil Investissement immobilier :
le savoir-faire du gestionnaire de patrimoine

Invest New Immo vous apporte les conseils d'un gestionnaire de patrimoine. Nous prendrons donc d'abord le temps d'identifier ensemble ce qui correspond le mieux à vos objectifs.

1/ Identification du mécanisme qui répond à vos objectifs

Quels que soient les investissements immobiliers (Pinel, démembrement...) se cachent des avantages mais également des inconvénients comme par exemple :

- engagement de location : vous ne pourrez pas revendre quand vous voudrez

- résidence gérée : dépendance vis-à-vis d'un gestionnaire

Donc, ne vous précipitez pas sur une 1ère opportunité  qu'un vendeur de rêve vous propose ! Je prendrai le temps de bien comprendre vos objectifs pour que votre choix soit réellement pertinent.

2/ Conseils pour des simulations fiables

Le choix de votre gestion (direct ou gérée) et de votre fiscalité aura un effet sur le résultat de votre investissement immobilier locatif.

Ce résultat dépendra également des données utilisées pour réaliser les simulations (il est facile de rendre une simulation sexy). Avec Invest New Immo, vous avez la certitude que ces données seront raisonnables et réalistes.

Et quel que soit le type de votre investissement immobilier, je vous apporterai les meilleurs conseils pour choisir le bon rapport entre le taux de crédit et la durée du crédit. 

Pinel

Revenu foncier avec dispositif  fiscal

Meublé direct

LMNP ou LMP en BIC

Démembrement 

Nue-propriété, usufruit

Résidence gérée

LMNP ou LMP en BIC

Nu

Revenu foncier sans avantage fiscal

Déficit foncier

Ancien avec travaux

NB : la SCPI ou Société Civile de Placement Immobilier, représente un autre type d'investissement immobilier locatif. Lorsque vous achetez une SCPI vous détenez seulement une part d'une société qui réalise de l'investissement immobilier locatif ; vous êtes investisseur à hauteur de votre placement, c'est pourquoi la CPI est appelée "pierre-papier". Remarque : l'investissement à crédit est plus difficile pour une SCPI que pour du locatif classique ; or l'investissement à crédit représente des avantages importants grâce à l'effet levier (enrichissement plus rapide avec des taux d'emprunt particulièrement bas), et la protection de la famille (avec l'assurance emprunteur).

NB : le démembrement et le déficit foncier ne sont pas des dispositifs fiscaux spécifiques ; ils résultent de l'utilisation normale du droit de la propriété pour l'un, et de la fiscalité sur les revenus pour l'autre.

Invest New Immo : Conseil Investissement immobilier

Les critères micro et macro

Pour réaliser un bon investissement immobilier locatif Il faut tenir compte de l'effet :

-  de critères économiques (richesse des habitants et de la ville, du niveau de chômage dans la ville, de la modification des infrastructures dont les transports...)

- du prix proposé (comparer au m² avec l'ancien et avec d'autres investissements neufs)

- de la demande locative (quel est le niveau d'occupation selon le type de logement ? )

- de la demande à l'achat (pourrez-vous revendre vite et au prix que vous espérez ?)

- de votre niveau de fiscalité actuel et à venir

- de la gestion à privilégier

etc

 

Conseil Investissement immobilier :

l'expérience du chasseur

Les plates-formes, qui centralisent les offres du neuf sur internet, proposent une vision de l'état des stocks à un instant donné. Mais tout part très vite et il y a toujours un décalage entre ce que vous pouvez voir et ce qui est encore réellement disponible. Donc vous perdez du temps sur internet pour pas grand chose !

De plus, comment connaitre l'évolution du marché ? Quels sont les prix au niveau du quartier (et pas seulement au niveau de la ville) ? 

Avec Invest New Immo, vous bénéficiez de l'expérience d'une professionnelle pour obtenir une sélection d'immobilier neuf en Île-de-France :

- réellement disponible

- correspondant à votre projet et à votre budget

Vous aurez ainsi l'assurance de faire le bon choix pour la constitution d'un patrimoine de qualité. 

 

Et cela sans surcoût puisqu'il n'y a pas de frais de dossier, pas de frais d'agence, et que Invest New Immo est aux mêmes conditions qu'en direct promoteur. 

Conseil Investissement immobilier : les fondamentaux

Rendement locatif brut


Cette notion financière rapporte la somme des revenus sur une année par rapport au prix d'achat de votre investissement. Elle est exprimée en %. Sa formule : [loyers mensuels] x 12 x 100 / [coût d’acquisition] NB : coûts d’acquisition = le prix d’achat, les frais de notaire, les frais d’agence, les éventuels travaux réalisés dans l'ancien. Exemple : Soit un bien de 90 000 € (frais d’agence inclus). 10 000 € de travaux. Frais de notaire à 8 000 €. Coût total de 90 000 + 10 000 + 8000 = 108 000 €. Vous louez 450 €/mois. Le résultat est alors de 450 € x 12 x 100 / 108 000 € = 5,0 % . A noter : pour calculer le net, il faut déduire les charges, les frais de gestion… Il est donc indispensable de vérifiez en priorité : - le potentiel locatif ; en effet, si le montant est trop élevé, votre estimation financière théorique sera très attractive. Mais comme vous aurez de la vacance, votre rendement réel sera beaucoup plus faible ; de même, si vous êtes au prix mais que la demande est inférieure à l'offre (en tant que chasseur immobilier, Invest New Immo ne vous fera aucune proposition dans de telles zones !), votre résultat n'aura rien à voir avec les jolis tableaux que le vendeur de rêve vous aura vendus ! - les impôts locaux et le coût de l'entretien (qui, dans l'immobilier ancien, peut être élevé et surtout aléatoire, ce qui nécessite de la trésorerie de sécurité)




Rentabilité locative


Elle tient compte de la potentielle plus ou moins-value. La formule devient : [(loyers mensuels x 12) + (plus-value ou moins-value)] x 100 / [coût d’acquisition] Exemple : Après 10 ans, le bien a perdu 10 000 € soit 1000 € par an, alors la rentabilité annuelle aura été de (450 € x 12 – 1 000 €) x 100 / 108 000 € = 4,07 %. S'il vaut désormais 20 000 € de plus par rapport à l’achat, la rentabilité annuelle aura été de (450 € x 12 + 20000 €/10) x 100 / 108 000 € = 6,85 % par an. Cette stratégie d'investissement immobilier est plus risquée que celle consistant à sécuriser ses revenus... mais elle dépend de la psychologie de chaque investisseur.





Vous cherchez de l'immobilier neuf en Île-de-France intéressant, mais deux notions sont souvent confondues (cliquez pour plus de détails)

Lorsque vous devenez bailleur, vous touchez un revenu locatif, mais vous devez payer des charges, et c'est une part non négligeable de votre budget global. Certaines sont reportables sur les locataires … d’autres ne le sont pas. Votre résultat financier dépend étroitement du montant de ces charges locative non reportables.  

1/ Les charges NON REPORTABLES

Il s'agit essentiellement de

- l’assurance Propriétaire Non Occupant,

- la taxe foncière,

- les frais de gestion,

- les frais de syndic,

- les gros travaux (qui n'existent pas dans le neuf puisqu'il n'y a pas de rénovation à intégrer dans le budget).

2/ Les charges REPORTABLES

Ces sont prioritairement :

la taxe d’enlèvement des ordures ménagères,

- l’eau,

- les frais pour les petites réparations et l’entretien des parties communes et de l'ascenseur, les frais de gardiennage …

 

Plafonnement et encadrement des loyers à Paris

Plafonnement


De plus en plus de villes décident d'appliqur un plafonnement des loyers (généralement appelé encadrement par abus, car ce n'est pas exactement le même système). Le but du plafonnement des loyers est de « maîtriser » le niveau des loyers pour permettre aux familles, travailleurs et étudiants de se loger alors que les prix et loyers de la proche banlieue parisienne ont beaucoup augmenté lors des dernières années. Le mécanisme du plafonnement ne s'applique pas aux locations saisonnières, ni aux HLM, logements conventionnés APL, ou ceux dépendant de la loi de 1948. Ce mécanisme concerne uniquement la première mise en location mais également le renouvellement du bail arrivé à échéance. Le préfet détermine annuellemment 3 types de loyers : minoré (équivalent au "référent" -30%) référent majoré (équivalent au "référent"+20%). NB : pour les logements meublés, le "référent" inclut une majoration définie annuellement dans l’arrêté. ​Aucun loyer ne peut être supérieur au "majoré". Entre deux locataires successifs, vous ne pouvez pas augmenter au-delà de l’actualisation par l’IRL (Indice de référence des Loyers), sauf en cas de sous-évaluation manifeste ou d’amélioration de l’habitat. Dans ces deux cas, le bailleur peut appliquer une augmentation supérieure à l’actualisation IRL, mais uniquement dans la limite du "majoré". Vous risquez des sanctions si vous ne respectez pas ces règles. NB : Un complément peut être demandé si l'appartement présente des caractéristiques particulières de localisation et de confort par rapport à l'offre de la même catégorie dans le même secteur géographique. Pour l'immobilier meublé, le complément tient compte des équipements et services exceptionnels associés (hors liste définissant l’équipement minimal des meublés). De plus en plus de villes appliquent ce plafonnement des loyers. - Depuis le 1er décembre 2021, 9 communes d’Est Ensemble, une intercommunalité de la proche banlieue parisienne, située juste au nord-est de la capitale (composée de Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville), applique ce mode de fixation du loyer (un plafonnement du loyer en pratique), à l'architecture strictement identique à celle appliquée : - à Paris depuis le 1er juillet 2019 ; - à Lille depuis le 1er mars 2020 ; - à Plaine Commune depuis le 1er juin 2021 (intercommunalité au Nord de Paris composé de 10 communes : Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, La Courneuve, L'Île-Saint-Denis, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen, Stains, Villetaneuse et Pantin) - à Lyon et Villeurbanne depuis le 1er novembre 2021. NB : Bordeaux et Montpellier appliqueront à leur tour l'encadrement des loyers courant 2022.




Encadrement


C'est un dispositif national qui s'applique en France dans les villes de plus de 50.000 habitants de certaines zones géographiques où le marché locatif est tendu. Il limite l’évolution du loyer lors de la remise en location du logement (entre 2 locataires), ou lors du renouvellement du bail (avec le même locataire), que l'appartement soit vide ou meublé. Ainsi, l'augmentation ne peut pas être plus rapide que celle autorisée par l’IRL. Il y a cependant quelques exceptions. Les logements de fonction et ceux dépendant de la "loi 1948", les logements HLM et ceux conventionnés par l'ANAH (Agence nationale de l'Habitat), les locations saisonnières. En cas de renouvellement ou de relocation, si la première mise en location a été faite à un niveau manifestement en dessous du marché. Si l'appartement n'a pas été loué depuis 18 mois Si vous réalisez des travaux dans le logement (ou dans les parties communes) dans les 6 derniers mois avant le début de la location, sous réserve que le montant dépensé soit supérieur ou égal à la dernière année encaissée, et qu'ils concernent l'amélioration ou la mise aux normes (l'entretien n'est pas pris en compte) NB : le propriétaire peut fixer librement le montant du loyer lors de la 1ère mise en location, sauf dans les villes où le montant initial ne doit pas dépasser le "majoré" (voir FAQ "Plafonnement").





L’encadrement consiste à limiter l’évolution du loyer d'immobiliers vides ou meublés. Le plafonnement, lui, concerne le plafond maximum que vous pouvez demander. Ces 2 notions concernent aussi bien l'ancien que l'immobilier neuf en Île-de-France... et ailleurs !

Cela faire peur à un investisseur lorsqu'il commence sa recherche... mais elles sont en général basées sur le bon sens, donc les respecter n'impactera pas votre rendement réel (par contre cela limite les estimations immobilières que les vendeurs de rêves proposent encore trop souvent, et qui se révèlent trompeuses dans la vraie vie).

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