FAQ

1/ Qui a le droit au PTZ ?


Vous pouvez être mariés, pacsés, concubins ou célibataires pour en bénéficier.

Seul le nombre de personnes appelées à vivre dans la maison est pris en compte.

Précision : un enfant à naître est considéré comme faisant déjà partie du ménage, ce qui permet aux particuliers qui se trouvent dans cette situation d'emprunter davantage.

Le montant des ressources :

Le montant du prêt PTZ :




2/ Comment bien choisir son programme immobilier ?


En achetant dans du neuf, vous êtes protégés par de nombreuses garanties, mais il est important de bien regarder les critères de base (qui peuvent être différents si vous êtes dans une logique d’achat pour votre usage, ou d’achat pour mettre en location) :

- Critères macro (ville) : croissance et typologie démographique, revenu fiscal de référence, taux de chômage, diversité et dynamisme économique…

- Critères micro (quartier) : prix d’achat au m², loyers au m², distance des transports en commun, distance du centre-ville et des commerces…

- Transformations prévues : aménagement du quartier, évolution des conditions d’accès, nouvelles implantations…

Il est donc indispensable d’être accompagné par un conseiller qui connaît finement le secteur (contrairement à un vendeur standard qui se contente des informations indiquées sur la plaquette commerciales, et des données liées à la ville et non pas au quartier).

Par ailleurs, la construction est une activité complexe, donc des soucis peuvent arriver.

Lorsque vous achetez un appartement sur plan, pendant la durée de la construction jusqu’à la réception, c’est le promoteur ou le constructeur qui tient le rôle de maître d’ouvrage.

Par conséquent, Invest New Imo ne travaille qu’avec des promoteurs reconnus, suffisamment organisés et solides, pour pouvoir résoudre les problèmes.

Invest New Immo, c’est l’expérience combinée de la gestion patrimoniale et de l’investissement immobilier.

Profitez-en ! Il n’y a pas de surcoût, et cela vous évitera des mauvaises surprises, aussi bien à la location qu’à la revente.




3/ Est-ce qu’un appartement pas cher est une bonne affaire ?


Peut être.. mais peut être pas !

Le prix et/ou la réduction fiscale ne doivent surtout pas être vos seuls critères d’achat car il est possible de faire dire beaucoup de choses aux chiffres… donc prenez un peu de temps et de recul :

- que souhaitez-vous faire de cet achat (quel est votre objectif à vous) à court, moyen et long terme ?

- quels sont les chiffres réalistes pour les futures charges, impôts… et quels sont les loyers que vous pourrez réellement toucher ?

Même si la demande locative est globalement forte en région parisienne, il faut se méfier des estimations sexy qui cachent souvent des loyers surélevés qu’en réalité vous ne toucherez pas régulièrement (car vous n’aurez pas toujours de locataires à ce tarif-là.

Et, ils ne resteront pas longtemps donc vous devrez faire face à de la vacance locative… et donc votre rendement sera beaucoup moins important que ce que les vendeurs de rêve vous annoncent).

Invest New Immo, c’est l’expérience combinée de la gestion patrimoniale et de l’investissement immobilier.

Profitez-en ! Il n’y a pas de surcoût, et cela vous évitera des mauvaises surprises, aussi bien à la location qu’à la revente.




4/ C'est quoi une bonne affaire en immobilier ?


Pour bien répondre, il faut comprendre vos besoins à vous (c’est-à-dire vos objectifs personnels) à court, moyen et long terme, et se méfier des solutions toutes faites que vous pouvez lire dans différents articles :

  • un appartement « nu » présenté avec 7 % de rendement en région parisienne ??? En réalité le vendeur a « arrangé » les chiffres de son estimation, en minorant les charges locatives et en intégrant des loyers plus élevés que ceux du marché… donc la réalité sera bien différente !

  • un investissement PINEL« couteau suisse » (c’est-à-dire avec un objectif de réduction d’impôts puis, à court terme, de récupération pour usage personnel) ??? Pour être optimisé, un investissement de type « Pinel » ne correspond pas nécessaire à vos critères d’utilisation.

Donc, si vous achetez un « couteau suisse », il faudra faire des compromis (sur le rendement, ou sur vos critères personnels), et ce n’est pas toujours pertinent ni par rapport à votre objectif d’investisseur, ni par rapport à votre objectif d’utilisateur.

  • un appartement dans une résidence meublée car ce n’est pas très cher ??? Peut être, mais sachez que ces appartements se vendent moins vite qu’un appartement classique (puisque l’acheteur n’en a pas la jouissance), et que le prix de vente n’est pas toujours à la hauteur des espérances (car ce type de construction n’est pas du patrimonial).

  • un appartement neuf livrable dans 6 mois ??? Évidemment le vendeur de rêve vous dira que c’est un retour de lot… mais en général les retours de lots se font dans les 6 premiers mois après la mise en vente, donc en tenant compte d’un délai d’attente moyen de 2 ans, un « vrai bon retour de lot » n’est pas livrable dans les 6 mois… donc c’est plus vraisemblablement un lot avec un défaut (une construction qui va se faire prochainement juste devant les fenêtres, un environnement qui ne présente pas de risque pour la santé mais qui est malodorant ou bruyant…).

En fait, une bonne affaire pour vous ce n’est peut être pas une bonne affaire pour votre voisin ou votre meilleur ami… c’est pourquoi il est utile d’être accompagné par un professionnel comme Invest New Immo qui combine l’expérience de la gestion patrimoniale et de l’investissement immobilier. Profitez-en ! Il n’y a pas de surcoût, et cela vous évitera des mauvaises surprises.




5/ Investir dans l’immobilier sans argent, est-ce possible ?


Si cela ne coûtait vraiment rien, pourquoi autant de gens restent locataires ? Parce qu’en réalité l’investissement immobilier locatif n’est pas accessible à tous.

  • 1er cas : Vous avez du temps et des compétences (ou des amis avec du temps et des compétences) : alors vous pouvez acheter une masure et tout refaire vous même. Il faudra quand même prévoir que les achats coûtent au final toujours plus chers que ce que vous avez prévu, mais vous pouvez dégager rapidement du cash flow (des revenus nets positifs) puisqu’en réalité c’est en temps que vous avez initialement investi.

  • 2è cas : vous n’avez pas de temps à consacrer à ce projet donc vous devrez déléguer la construction. Il faudra prévoir de la trésorerie soit au début (car vous financez tout), soit en cours de vie de votre investissement (vous empruntez et ensuite vous participez tous les mois pour compenser le différentiel revenus – charges), soit un mixte (et actuellement les banques demandent environ 10 % d’apport, ce qui limite ensuite le montant de votre participation mensuelle).

Dans tous les cas, si vous voulez faire sereinement de l’immobilier locatif, il faut prévoir de la trésorerie afin de faire face à des travaux imprévus, à de la vacance locative, à une éventuelle augmentation des impôts (sur le revenu ou locaux) … liés à votre investissement.

Donc oubliez les vendeurs de rêve qui minorent les charges locatives et majorent les loyers potentiels pour vous vendre un investissement qui sur le papier (mais malheureusement sur le papier seulement) ne vous coûte rien.

Invest New Immo combine l’expérience de la gestion patrimoniale et de l’investissement immobilier. Profitez-en ! Il n’y a pas de surcoût, et cela vous évitera des mauvaises surprises, aussi bien à la location qu’à la revente.




6/ Combien cela coûte d’acheter de l’immobilier locatif neuf ?


La réponse dépend :

  • du mécanisme que vous choisirez

  • du schéma de financement que vous réussirez à négocier (taux, durée, apport), sachant qu’actuellement les banques demandent en général un apport d’environ 10 %

  • du taux de rendement interne (c’est-à-dire globalement, de la comparaison entre le prix d’achat et le montant des loyers)

  • de l’emplacement

Il existe une sorte de « hiérarchie » des investissements locatifs :

  • du plus abordable (avec une stratégie de revenus) : d’abord résidence meublée via l'achat en LMNP/LMP (loueur en meublé non professionnel/loueur meublé professionnel) pour étudiants, puis résidence meublée LMNP/LMP pour seniors, et enfin appartement meublé en direct LMNP / LMP

  • au plus haut de gamme (avec une stratégie de constitution de patrimoine) : d’abord appartement nu avec avantage PINEL, puis appartement nu sans avantage fiscal, ensuite démembrement, et enfin Malraux et Monuments Historiques

En fonction de votre financement, cela vous coûtera mensuellement de quelques centaines d’euros pour les investissements les plus abordables, jusqu’à quelques milliers d’euros pour les plus hauts de gamme… mais c’est comme pour une voiture : la Twingo coûte moins chère que la Mercedes, mais ce n’est pas non plus vraiment la même chose !





7/ Un appartement neuf livrable rapidement, est ce une bonne affaire ?


Invest New Immo est un chasseur de neuf à votre service ; donc si votre critère principal est la livraison rapide, nous vous trouverons des solutions… mais le délai habituel d’attente (entre le lancement commercial du programme et la livraison) est en moyenne de 2 ans. Donc avant de se précipiter, il est important de se demander pourquoi cet appartement est encore disponible si longtemps après sa mise en commercialisation.

  • 1ère explication : cet appartement est en vente depuis 2 ans. Compte tenu de la pénurie de logements (neufs ou anciens) dans les secteurs intéressants de la région parisienne, cela n’augure rien de bon : soit il est très mal pensé, soit il y a une construction prévue prochainement juste en face des fenêtres, soit le quartier est en complète déliquescence… mais cela, les vendeurs de rêve ne vous le diront pas...ils diront que c’est un « retour de lot »

  • 2è explication : c’est un « retour de lot » (le Graal de tous les acheteurs). C’est essentiellement dans les 6 premiers mois de la réservation que réside le risque d’un retour (changement d’avis de l’acheteur, refus de la banque….) ; au-delà de 6 mois, c’est généralement un lot avec un défaut. Et dans tous les cas, il est peu probable que ce lot corresponde exactement à votre budget, à la taille et au nombre de pièces souhaitées, à la zone géographique visée et à tous les autres critères annexes mais importants (parking, étage…) que vous espérez !

Un investissement immobilier se pense à long terme (minimum 5 à 10 ans), donc de multiples critères sont à prendre en compte. Invest New Immo combine l’expérience de la gestion patrimoniale et de l’investissement immobilier, donc nous prendrons le temps de réfléchir aux critères les plus pertinents pour vous.

Profitez-en ! Il n’y a pas de surcoût, et cela vous évitera des mauvaises surprises, aussi bien à la location qu’à la revente.




8/ Quelle est la commission d'un vendeur immobilier ?


Dans l’ancien les honoraires (c'est-à-dire la commission) sont définis par le vendeur ; ils s’ajoutent au prix de l’appartement c’est pourquoi vous voyez des annonces FAI, Frais d’agence inclus. Dans le neuf les honoraires sont négociés entre le vendeur et le promoteur. Ils sont ensuite directement intégrés au prix de vente. Au final, les honoraires du vendeur, que ce soit dans le neuf ou dans l’ancien, sont à peu près les mêmes, c’est-à-dire entre 3 et 6 %. Et pour éviter tout abus, à partir de septembre 2020, aucun vendeur ne pourra toucher plus de 10 % s'il vend un Pinel. Attention : aux honoraires du vendeur, s’ajoutent également les frais notariés (c’est-à-dire les droits de mutation, les débours, et les émoluments du notaire). Dans l’ancien ces frais notariés représentent environ 7 à 8 %. Dans le neuf ils sont limités de 2 à 3 %.




9/ Est-il possible de trouver un logement neuf livrable rapidement en région parisienne ?


Nous sommes et nous restons un pays centralisateur. Cela signifie que la région parisienne attire les sociétés, qui construisent des bureaux, et qui recrutent du personnel qui a besoin de se loger. Or le foncier est rare.

Nous étions déjà en pénurie chronique, et cela va empirer dans les années à venir. La raison : le faible niveau des signatures de permis de construire depuis fin 2019. En effet, les maires sont de moins en moins enclins à signer puisque la taxe d’habitation leur a été supprimée, et que leurs électeurs sont de plus en plus soucieux des normes de construction de la protection de l’environnement ; de plus ils ont traversé l’épreuve de la Covid-19 et des élections municipales en 2020 (ce qui a gelé la majorité des projets de fin 2019 à mi 2020), et ils attendent le résultat des élections présidentielles de 2022 (donc les signatures actuelles sont en dessous des chiffres habituels). Par conséquent le nombre de mises en chantier va rester très faible dans les années à venir.

Si l’offre est de plus en plus faible (surtout en région parisienne), la demande est de plus en plus forte. En effet, la demande est soutenue à la fois par les primo-accédants et par les investisseurs ; et ces derniers sécurisent leur patrimoine en choisissant des secteurs dynamiques comme la région parisienne.

Par conséquent la pénurie actuelle va encore s’aggraver. Cela explique que les appartements intéressants se vendent en quelques jours (ou plus quelques semaines), et que seuls les appartements neufs avec des défauts sont livrables rapidement (mais les vendeurs de rêve vous parleront de « retours de lots »!).

Invest New Immo est un chasseur de neuf à votre service ; si votre critère principal est la livraison rapide, nous vous trouverons des solutions. Mais un investissement immobilier se pense à long terme (minimum 5 à 10 ans), avec de multiples critères qui sont à prendre en compteau-delà du délai de livraison. Invest New Immo combine l’expérience de la gestion patrimoniale et de l’investissement immobilier, donc nous prendrons le temps de réfléchir aux critères les plus pertinents pour vous. Profitez-en ! Il n’y a pas de surcoût, et cela vous évitera des mauvaises surprises, aussi bien à la location qu’à la revente.




10/ Est-ce intéressant d’investir en SCI ?


C’est vrai que c’est un outil patrimonial intéressant… mais dans la majorité des cas, en réalité vous n’en avez pas besoin ! Donc avant de donner votre argent à des conférenciers qui font de la pub sur internet pour vendre leurs solutions toutes faites, prenons un peu de recul par rapport à l’intérêt de la Société Civile Immobilière :

  • en terme de transmission

  • en terme de fiscalité

1er cas : la transmission :

La SCI est très utile pour les situations patrimoniales complexes : par exemple vous avez plusieurs enfants de lits différents et votre patrimoine est essentiellement constitué d’immobilier.

La SCI va faciliter la transmission via des parts de société, et non plus via des biens corporels complets qu’il est difficile de partager.

Maintenant, la création d’une SCI a un coût (environ 2000 €), vous devez tenir une comptabilité et organiser tous les ans une Assemblée Générale.

Est-ce vraiment nécessaire si vous êtes mariés sous le régime légal, que vous avez 2 ou 3 enfants d’un même lit, et que votre patrimoine est essentiellement constitué de votre résidence principale et de 1 ou 2 appartements locatifs ?

En effet, rappelez vous que

- les règles successorales classiques sont déjà intéressantes

- et que les conventions d’indivision permettent, dans la majorité des cas, de bien gérer en commun

2ème cas : la fiscalité

Avant tout achat il est important de se demander ce que vous voulez faire de cette acquisition, et de poser les chiffres avec un horizon de 10, de 20 et de 30 ans.

Si, au final, c’est de l’immobilier meublé qui convient le mieux à votre stratégie, alors ne vous posez plus la question par rapport à l’acquisition via une SCI : ce n’est pas compatible !

Précision : si vous le faites et que vous avez déjà de l’immobilier « nu » au sein d’une SCI existante, alors (sauf quelques cas très particuliers) sachez que tous les biens immobiliers détenus dans cette SCI passeront à l’IS… ce qui est rarement intéressant à long terme.

Justement, concernant la SCI à l’IS, elle est devenue très à la mode récemment sur internet ; c’est vrai que c’est efficace pour optimiser la fiscalité pendant la durée de détention de l’investissement immobilier.

Cependant les vrais professionnels savent que cet outil est très délicat à mettre en œuvre ; en effet, les contrôleurs des impôts font la chasse à tous les montages dont l’intérêt est essentiellement fiscal. Donc oubliez les solutions toutes faites ; car sauf à justifier du réel intérêt patrimonial de votre SCI à l’IS, vous risquez surtout de gagner un redressement !

De plus, à cause de ce risque très important d’abus de droit, dans la majorité des cas, les banques ne vous financeront pas.

Par ailleurs la sortie à l’IS est très pénalisante puisque vous ne pourrez pas bénéficier du calcul de la plus-value des particuliers ; vous devrez appliquer le calcul de la plus-value des professionnels qui est nettement moins favorable.

Donc ce que vous aurez gagné en fiscalité pendant la détention du bien, vous le perdrez au moment du calcul de la vente. Or il est rare de conserver un bien immobilier « pour toujours » !


C’est pourquoi la SCI est généralement à l’IR. Dans ce cas elle est semi- transparente, donc que vous investissiez directement ou via une SCI, cela ne changera rien à votre niveau d’imposition. Idem pour votre scoring bancaire ; vous n’aurez pas plus (ou moins) de chance d’obtenir un financement (sauf à y faire entrer des associés pour un % de détention conséquent… mais dans ce cas, cela signifie que votre % de détention à vous diminue d’autant… et par conséquent, à la revente ou à la location, vos gains seront plus limités).

Enfin, si vous êtes soumis à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), sachez que Le Conseil Constitutionnel vient de confirmer que l’exclusion de l’application de l’abattement de 30 % aux parts de SCI détenant la résidence principale n’est pas contraire à la Constitution (décision n°2019-820, QPC du 17 janvier 2020, Epoux K).

Par conséquent, pour les impôts, la valorisation de votre résidence principale détenue dans une SCI est 30 % supérieure à celle d’une résidence principale détenue « en direct ». Vous paierez donc plus d’impôts !

Conclusion :

Il ne faut pas exclure l’acquisition immobilière via une SCI (à l’IR ou à l’IS). Mais si vous avez un doute, Invest New Immo combine l’expérience de la gestion patrimoniale et de l’investissement immobilier. Profitez-en ! Il n’y a pas de surcoût, et cela vous évitera des mauvaises surprises, aussi bien à la location qu’à la revente.





11 / Si j'ai acheté en TVA réduite, dans quelles conditions puis-je revendre le bien sans rembourser le différentiel de TVA ?


Si, lors de l'achat de votre logement neuf, vous avez bénéficié d'un taux réduit de TVA, vous devez respecter un délai de 10 ans d’occupation.

Vous ne pouvez donc pas le mettre en location ni le revendre… sauf à rembourser (1/10è par année non utilisé) l’avantage fiscal dont vous avez bénéficié à l’achat.

Toutefois, le bénéfice du taux réduit ne sera pas remis en cause dans les cas de survenance, pour l'acquéreur ou son conjoint, des événements suivants :

  • décès ;

  • décès d'un descendant direct faisant partie du ménage ;

  • mobilité professionnelle impliquant un trajet de plus de 70 km entre le nouveau lieu de travail et le logement en cause ;

  • chômage d'une durée supérieure à un an attestée par l'inscription à l'institution nationale publique mentionnée à l'article L. 5312-1 du code du travail ;

  • délivrance d'une carte d'invalidité

  • divorce ;

  • dissolution d'un pacte civil de solidarité.

  • mariage ;

  • conclusion d'un pacte civil de solidarité ;

  • naissance d'un enfant (je vous conseille de faire un rescrit car si, par exemple, vous êtes dans un T4 sans enfant, le fisc peut considérer que le logement actuel permet l’arrivée de cet enfant et qu’un déménagement n’est pas justifié)

Source : https://www.impots.gouv.fr/portail/particulier/questions/jai-beneficie-dun-taux-reduit-de-tva-dans-le-cadre-dun-dispositif-daccession




12/ Location nue : faut-il quand même installer une cuisine ?


Rien ne vous y oblige. Lorsque vous proposez une location nue, le locataire vient avec ses affaires. Il faut simplement que le logement soit habitable, donc avec des WC, un point d’eau pour se laver, un meuble avec évier et robinet… mais cela n’implique pas d’installer des meubles de cuisine et de électroménager. Le locataire peut se charger de l’installation de cette cuisine équipée, mais dans ce cas, les différents éléments lui appartiennent ; et, à son départ, il peut partir avec! Bien évidemment, vous pouvez lui proposer de les racheter, mais le locataire n’est pas obligé d’accepter cette négociation. Petite précision : si vous laissez au locataire la possibilité d’installer lui-même une cuisine, je vous conseille de réaliser un état des lieux d’entrée le plus précis possible (état des murs, du carrelage, des tuyaux) car l’enlèvement peut être une source de conflits futurs ! En réalité, cette question est surtout stratégique. Car vous trouverez peut-être un locataire intéressé pour s’en occuper, mais ce n’est pas la majorité des cas. Par conséquent, vous risquez de passer à côté d’un nombre conséquent de locataires intéressants. Par ailleurs, vous trouverez maintenant des offres tout à fait intéressantes (en terme de design et de prix), aussi bien en meubles (kit ou monté) qu’en terme d’électroménager. Vous verrez qu’au final, cette dépense n’est pas si importante que cela. De plus la fourniture et l’installation de la cuisine équipée font partie des charges déductibles. Donc cela représente une avance de trésorerie, mais cela vous permettra ensuite de faire baisser votre base imposable et donc votre impôt. Enfin, il est tout à fait possible de fournir seulement l’évier, le robinet, la plaque de cuisson et éventuellement la hotte ; le locataire se chargeant d’apporter le four, micro ondes, et le réfrigérateur en fonction de ses envies. Petit conseil : faites rapidement faire des devis. Puis profitez de la visite de pré-livraison pour prendre les dimensions de la cuisine (avec ou sans le poseur, en fonction de la solution que vous aurez choisie). Et commander juste après cette visite (en optant pour un modèle ave un délai de fabrication très court car la livraison de l’appartement se fait en général 1 mois après cette visite). Et surtout, bloquez immédiatement le planning du poseur ! NB : si vous choisissez une solution avec la pose, profitez-en pour prévoir des meubles hauts dans votre implantation ; en effet, le poseur a le matériel et l’expérience pour les installer correctement… alors que ce n’est vraiment pas facile à faire pour un néophyte !




13/ Est-ce intéressant d'acheter en RDC pour faire du locatif ?


La différence entre le prix d'un RDC et d'un dernier étage est d'environ 15 à 20%. Mais c'est la théorie car si vous avez la chance d'avoir un jardin, depuis qqs mois le différentiel a fondu car la demande a explosé. Mais globalement, avec ou sans jardin, il y a un différentiel qui est intéressant. Pourquoi l’achat d’un RDC est intéressant ? Car pour du locatif, la notion de rendement est importante. Le rendement, c'est à dire le rapport, le ratio, entre les loyers et le prix d'achat. Or, entre un RDC et un dernier étage, les loyers ne sont pas très différents. Si votre loyer est normal, que votre appart est neuf et la résidence est bien placée, vous trouverez sans aucun soucis des locataires. Donc pour optimiser votre rendement, c'est sur le prix d'achat que vous devez jouer. Et c'est là où, acheter un RDC, c'est intéressant. Mais il n'y a pas que la location, il faut aussi prévoir la revente. A qui vais-je revendre cette appartement en RDC ? Les acheteurs potentiels, ils existent. Ils sont peut-être un peu moins nombreux que pour les étages intermédiaires, mais vous aurez : - les acheteurs avec des enfants et/ou des animaux, si vous avez un jardin. - Vous aurez tous les acheteurs un peu plus âgés ou handicapés, car tous les immeubles n'ont pas d'ascenseur, et il est hors de question qu'ils montent les étages. - Vous aurez aussi les investisseurs, qui veulent optimiser leur rendement. - Et ceux dont le budget est un peu court, mais qui ne veulent pas déroger à la zone. Donc une des solutions, c'est de descendre au niveau des étages. Et peut-être que vous aussi, vous devrez faire des arbitrages. Car peut-être que pour obtenir des financements, cela va être un peu court. donc regarder des appartements en RDC, c'est une des solutions les plus simples pour réussir à obtenir ce financement qui va vous permettre de faire de l'immobilier dans une zone bien placée dans laquelle vous trouverez des locataires puis des acheteurs.





J'ai listé un certain nombre de questions régulièrement posées par les clients. Mais si vous souhaitez que j'apporte des précisions sur une thématique spécifique, n'hésitez pas à m'en faire part directement via l'adressse mail : karine@investnewimmo.com ou par téléphone : 06 01 09 88 62.