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  • Karine Durand

Quels sont les critères pour bien acheter de l'immobilier neuf ?


Actuellement tout se vend... ou presque. Alors bien-sûr, en achetant de l'immobilier neuf (sur plan), vous bénéficiez de nombreux avantages (frais de notaire réduits, peu de charges, confort d'utilisation, nombreuses garanties, éventuellement la TVA réduite ou l'avantage fiscal Pinel...), mais il est important de penser à plus long terme pour anticiper une bonne location et/ou une bonne revente. Pour se faire, je vous propose d'analyser les critères macro et micro les plus pertinents.


1/ Les critères macro : au niveau de chaque ville

- Quelle est la croissance démographique : est-ce que la ville attire de nouveaux habitants .. ou bien est-ce qu'elle se dépeuple ?

- Quel est le revenu fiscal de référence : en clair, les habitants sont ils riches ou pauvres ? La moyenne nationale est d'environ 25.000 € par ménage (donc pour 2.19 personnes). C'est suffisant pour vivre, mais est-ce suffisant pour acheter alors que les conditions d'accès au crédit se durcissent (apport plus important, durée d'emprunt plus courte...) ? En d'autre terme, les banques accepteront-elles de financer les potentiels futurs acheteurs locaux ?

- Quel est le taux de chômage : cet indicateur est en général cohérent avec le revenu fiscal de référence, mais il peut y avoir une structure économique spécifique

- Quels sont les principaux employeurs : si ce sont l'hopital et la SNCF, cela signifie que les actifs ont des salaires plutôt stables mais globalement peu élevés, donc que vous risquez d'avoir des difficultés à revendre cher. Si l'emploi est concentré sur un nombre limité d'entreprises, peut-être que les salaires sont corrects, mais le dynamise économique de la ville peut être fragile.


2/ Les critères micro : au niveau de chaque quartier

Une ville c'est une multitudes de quartiers et chacun a des spécificités qu'il est important de bien connaitre.

- Quelle est la typologie des habitants : c'est-à-dire quelle est la part des étudiants et/ou des jeunes actifs, la part des familles avec 2 enfants, la part des personnes âgées...? Cela vous indiquera quel type de logements prioriser

- Quel est le prix au m² de l'immobilier ancien environnant : si vous achetez trop cher, même si le quartier se bonifie, il est fort à parier que vous ne pourrez pas récupérer le différentiel.

- Quels sont les loyers au m² : beaucoup de simulations sont très sexy car elles surestiment les loyers que vous pourrez raisonnablement toucher sur du long terme. Vous pouvez parier qu'une jolie déco vous permettra de louer au dessus du prix du marché, mais cela signifie souvent une rotation plus importante des locataires et donc de la vacance locative et des surcoûts... et donc un rendement réel plus faible.

- Quelles sont les transformations prévues : quelles sont les constructions à venir en face de votre résidence ou dans les alentours, l'accès aux transports va t il évoluer dans les 10 ans à venir, de nouvelles entreprises ont elles prévues de s'installer à proximité... ?


Conclusion

Il est indispensable d’être accompagné par un conseiller qui connaît finement le secteur (au niveau du quartier, et pas seuement de la ville !). Et de rester raisonnable. En effet :

- acheter dans une zone peu chère, c'est faire un pari, donc il faut bien connaitre votre capacité à supporter le risque psychologique et financier de ne pas toucher régulièrement vos loyers.

- acheter dans une zone très chère, c'est devoir assurer un effort d'épargne important pendant de nombreuses années ; est-ce nécessaire si au final vous revendez sans avoir eu réellement l'opportunité d'utiliser cet appartement pour vous ou pour votre famille ?

Dans tous les cas, il faut bien poser les chiffres pour ne pas se mettre dans une situation difficile par rapport à votre trésorerie


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Peu importe le chemin pris, je serai toujours heureuse de vous aider en semaine (du lundi au samedi) et à des horaires "humains" (c'est-à-dire de 9h à 19h) car la relation interpersonnelle est toujours plus pertinente qu'un chatbot !





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