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  • Karine Durand

Pourquoi tout le monde vous dit que nous sommes en déficit de logements neufs ?

Dernière mise à jour : 16 déc. 2021



Pourquoi tout le monde vous dit que nous sommes en déficit de logements neufs alors que vous voyez partout des résidences en cours de construction ?


En réalité il y a 4 raisons principales

1/ Raison démographique :

Entre l’an 2000 et l’an 2020 la population française a grossi de +10 % ; et si vous dézoomer entre un peu plus, entre 1990 et 2020, c’est +15 % ce qui représente environ + 9 millions de personnes. C’est beaucoup sur seulement 30 ans.


Et enfin la taille des ménages diminue (actuellement 1 ménage = 2.19 personnes), ce qui augmente le besoin de "petites" surfaces (T1, T2 et éventuellement T3).


Tout cela augmente fortement la demande globale.

2/ Raison géographique :

Les constructions se font dans les endroits où il y a de l’emploi et/ou des solutions de transport. Et en France, c’est souvent centralisé.


Donc la demande se concentre toujours plus ou moins un peu aux mêmes endroits. Et le foncier, c’est à dire les terrains disponibles, s’y font de plus en plus rare.


Bien évidemment il est toujours possible de casser pour reconstruire. Il est également possible de réhabiliter. Mais en réalité ces solutions rencontrent très rapidement leurs limites, soit en terme de coût, soit en terme de faisabilité technique.

3/ Raison judico-judiciaire :

Vous le savez déjà probablement, mais il est très difficile de faire aboutir un permis de construire. En effet, il faut trouver un juste compromis entre ce qu’attendent les futurs habitants, ce que souhaite la mairie, et ce que les voisins acceptent.


Le délai moyen entre le moment où un terrain est potentiellement identifié et le moment du lancement commercial, est d’environ 2 à 3 ans…. Mais cela peut être beaucoup plus long car d’autres éléments peuvent entrer en jeu comme un soucis au niveau des sols, un montage financier complexe entre plusieurs promoteurs, des demandes de permis gelés pendant les périodes d’élections (au niveau national et/ou local)…



4/ Raison économique

Le neuf bénéficie de nombreux avantages :

- pour tous les acheteurs, des frais de notaire réduits (2 à 3% dans le neuf alors qu'ils sont de 7% à 8% dans l'ancien, ce qui fait une vraie différence en terme de trésorerie car les banques les financent de moins en moins souvent... donc il faut avoir suffisamment de trésorerie d'avance pour les payer !)

- sous conditions : avantages fiscaux pour les investisseurs (censi bouvard, pinel), la TVA réduite (5.5% ou 2.1% au lieu de 20%), le prêt à taux zéro, une exonération potentielle (partielle et limitée) de la taxe foncière, des frais d'utilisation très faibles (peu de chauffage, pas de travaux...).

Pour toutes ces raisons, le neuf peut coûter au global moins cher que l'ancien.


De plus, la mise en place de la loi Climat va progressivement interdire à la location des logements anciens catégorisés E, F et G ; donc leur valeur à la revente va chuter dans les années à venir.

Donc la forte demande de logements se reporte sur les résidences neuves (et avec un phénomène d'accélération depuis quelques mois), bénéficiant des nouvelles normes phoniques et thermiques.


Conclusion

Cette solution va t’elle s’améliorer dans les mois à venir ? C’est malheureusement peu probable car la reprise économique a fait exploser les prix des matériaux (ce qui remet en question un certain nombre de projets qui ne sont actuellement plus rentables)

Bref il devient de plus en plus difficile de faire construire alors que les demandes augmentent. Par conséquent le déficit de logements ne cesse de croître.


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