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  • Karine Durand

Pourquoi faut-il vite acheter de l’immobilier en VEFA (dont PINEL) ?

Dernière mise à jour : 12 avr.


Parce que nous sommes encore dans une période très favorable (aussi bien pour acheter sa résidence principale que pour investir dans l'immobilier locatif), mais elle ne vas pas durer !

Je vous propose d’analyser 3 données fondamentales, et leurs évolutions : les taux d’emprunt, le mécanisme fiscal PINEL, l’offre de logements neufs et le coût de construction.

1/ Des taux d’emprunt encore très bas… mais ils vont monter

Comment les banques décident elles du taux des prêts immobiliers ? Elle tiennent comptent :


- du coût de refinancement, c’est-à-dire du prix que les banques doivent payer pour emprunter auprès de la Banque Centrale Européenne (car les banques ne disposent pas assez de fonds propres pour couvrir l'ensemble des prêts qu'elles autorisent) est appelé est un des 3 "taux directeurs" de la BCE. L'arrivée de l'inflation impacte à la hausse les taux directeurs donc il y a déjà une légère remontée du coût de refinancement... et elle n'est pas finie.


- de la marge souhaitée. Comme les banques ont atteint leurs objectifs de volume d’activité pour 2021, elles peuvent se permettre de remonter leurs taux pour augmenter leur marge (ce qui aura également l’avantage, de leur point de vue, de freiner un peu la demande afin de pouvoir traiter les nombreux dossiers de financement reçus récemment).


- de la prime de risque : en effet, chaque client est noté (scoré) en fonction du risque qu’il représente. La reprise économique en 2021 est plus forte que prévue, mais en 2022 un grand nombre de mécanismes de soutien vont s’arrêter. Donc les banques vont augmenter la prime de risque sur de nombreux dossiers.

2/ Un mécanisme fiscal PINEL reconduit… mais modifié

Les députés ont voté, lors de l'examen du projet de loi de finances 2021, la prorogation du dispositif Pinel jusque fin 2024, via l'amendement n°II-3646, qui modifie l’article 199 novovicies du CGI.

Pour les années 2021 et 2022, les taux de réduction d'impôt en Pinel ne changent pas.

En revanche, ils sont progressivement diminués en 2023 et 2024 (sauf exceptions en attente de précisions concernant le "Pinel +" ou "super Pinel")).


Et c’est la date de signature chez notaire qui fait foi (et pas la date de réservation ni la date d’obtention du crédits). Et comme il faut en général 6 mois entre le début de votre recherche d’un bien éligible au PINEL, et le moment de signature chez notaire, il est préférable de commencer à chercher dès le début de l’année 2022 afin de ne pas arriver trop tard !

3/ Une offre un peu plus denses… mais qui va baisser

Pendant le confinement, nombre de lancements commerciaux ont été retardés, donc fin 2021 nous avons eu une sorte de rattrapage quant au nombre de résidences disponibles à la vente.


Mais cet épiphénomène ne doit pas cacher la réalité : dans les zones tendues, nous sommes en déficit de logements neufs depuis de nombreuses années, et cette arrivée ponctuelle de stock est très très loin d’être suffisante pour combler le manque.


De plus, l’année 2022 est une année d’élection présidentielle. Et traditionnellement le nombre de permis de construire accepté pendant environ un semestre avant cet évènement, est en chute libre. Donc mécaniquement le nombre de résidences qui seront mises à la vente sur plans en 2023 sera faible.


4/ Des coûts de constuction en forte augmentation

La nouvelle norme RE2020 (règlementation environnementale) va mécaniquement entrainer une hausse des coûts de construction car cela implique :

- l'utilisation de matériaux spécifiques (notamment le bois pour lequel la demande explose...et donc les prix également)

- la mise en oeuvre de nouvelles techniques, ce qui nécessite d'avoir des équipes formées dont le savoir-faire implique logiquement un surcoût.


Conclusion :

Dépêchez vous ! Bien évidemment, tous les vendeurs vous disent cela… mais c’est vrai que si vous voulez avoir des conditions de choix correctes, il est préférable de vous positionner au début de l’année 2022 !

Et pour ne pas vous tromper, contacter Invest New Immo ; vous gagnerez du temps sans surcoût !

En effet, Invest New Immo, c'est une offre de chasseur d'immobilier en VEFA (sur plans) sans frais d'agence, sans frais de dossier, et aux mêmes conditions qu'en direct promoteur.

Pour me contacter, vous avez plusieurs options :

Peu importe le chemin pris, je serai toujours heureuse de vous aider en semaine (du lundi au samedi) et à des horaires "humains" (c'est-à-dire de 9h à 19h) car la relation interpersonnelle est toujours plus pertinente qu'un chatbot !

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