Les députés ont voté, lors de l'examen du projet de loi de finances 2021, la prorogation du dispositif Pinel jusque fin 2024, via l'amendement n°II-3646, qui modifie l’article 199 novovicies du CGI.
Pour l'année 2022, les taux de réduction d'impôt en Pinel ne changent pas. En revanche, ils sont progressivement diminués pour 2023 puis pour 2024.
Il existe cependant trois exceptions. En effet, les taux resteront inchangés en 2023 et 2024 (ce seront les mêms qu'en 2022) pour :
- les logements qui ont fait l'objet de lourds travaux de réhabilitation (considérés comme remis à neuf)
- les logements situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV)
- les logements neufs qui respecteront "un niveau de qualité, en particulier en matière de performance énergétique et environnementale, supérieur à la réglementation » définis par le décret du 17 mars 2022... autrement dit "super Pinel" ou "Pinel Plus".
Décret n° 2022-384 du 17 mars 2022 relatif au niveau de qualité des logements : synthèse
Concernant les critères environnementaux, les conditions de performances énergétiques des habitations s'avèrent plus strictes avec ce nouveau dispositif :
- pour les logements neufs acquis en 2023 : ils devront afficher des niveaux de performance énergétique conformes à la mouture de la réglementation environnementale actuelle (RE 2020)
- pour les logements neufs acquis en 2024 : ils devront respecter le critère précédent, mais aussi et atteindre la classe A du diagnostic de performance énergétique (DPE)
- pour les logements acquis en 2023 et 2024 dans le cadre d’une opération de construction (dans le cas où la demande de permis de construire a été déposée avant le 1er janvier 2022) : le logement devra respecter les critères fondés sur le label d’État « E+C- » (pour Énergie + Carbone -) utilisé pour préfigurer la RE 2020 et d’une classe A du DPE
- pour les logements acquis en 2023 et 2024 dans un autre cadre qu’une opération de construction (comme une simple réhabilitation à neuf, via le « Pinel ancien ») et qui ne sont donc soumis ni à la RE 2020 ni au référentiel « E+C- » : l’atteinte a minima d’une étiquette B du DPE sera exigé (donc, classé comme très performant ou extrêmement performant)
La RE (Règlementation Environnementale) 2020
La RE 2020 tient compte le cycle de vie des matériaux de construction et d’isolation en favorisant les matériaux plus écolo comme le bois, le chanvre ou la ouate de cellulose.
Autre nouveauté : l’ajout d’éléments relatifs au bien-être des habitants, comme la qualité de l’air intérieur ou le niveau d’isolation phonique.
Les bâtiments labellisés RE 2020 rendent possible une diminution des besoins énergétiques du bâti de 20 % par rapport aux constructions labellisées RT 2012 (notamment grâce à des équipements produisant de l’énergie comme une centrale photovoltaïque ou un poêle à bois).
Les normes RE 2020 :
- une consommation de chauffage n’excédant pas 12 kWh/m²/an
- une consommation d’énergie primaire inférieure à 100 kWh/m² / an (ce qui correspond grosso modo à une étiquette A ou B "énergie primaire" pour le nouveau DPE)
- une production d’énergie renouvelable couvrant les besoins énergétiques du logement
La construction d’un logement RE 2020 implique un surcoût d’environ 10 % à 20 % au départ, mais les habitants pourront baisser drastiquement leur facture énergétique.
Critères de qualité d'usage et de confort :
Le décret prévoit enfin les critères de qualité d'usage et de confort à respecter en France métropolitaine pour l'application du II de l'article 168 de la loi de finances pour 2021.
Ainsi, un nouveau référentiel du logement qualité a été établi via le rapport « Habiter la France de demain » par Monsieur Girometti et Monsieur Leclercq :
Une surface habitable minimale suivant le type de logement :
- 28 m² pour un T1,
- 45 m² pour un T2,
- 62 m² pour un T3,
- 79 m² pour un T4,
- 96 m² pour un T5 ;
Une surface minimale des espaces extérieurs privatifs ou à jouissance privative, suivant le type du logement :
- 3 m² pour un T1 ou un T2,
- 5 m² pour un T3,
- 7 m² pour un T4,
- 9 m² pour un T5 ;
Une double exposition pour les T3 et plus.
Pinel Plus : vers quelle rentabilité ?
Globalement, les prix d'achat vont augmenter :
- hausse des matières premières et de la main-d'oeuvre
- pénurie de terrains (du foncier) disponibles intéressants
- mise en place de la nouvelle norme RE 202
- surface minimum conséquente et surface extérieure obligatoire
Donc malgré le maintien des taux de réduction "2022", les investissements réalisés en 2023 et en 2024 avec les critères du Pinel Plus, seront logiquement moins rentables que ceux réalisés en 2022 avec des logements respectant seulement la norme RT 2012. Donc pour optimiser votre investissement, la meilleure solution est d'acheter en 2022 un logement avec la norme RT 2012. Mais ATTENTION : ce qui compte, ce sera la date de signature chez le notaire... pas la date de réservation... donc dépêchez-vous !
Conclusion :
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