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  • Karine Durand

Investisseurs : comment passer d’une location nue à un meublé ?

Dernière mise à jour : nov. 20


Précision importante si vous avez déjà des locataires en place avec un bail « nu » :

Rien ne les oblige à accepter cette modification de bail vers une solution meublée… surtout que le passage du nu vers le meublé est généralement l’occasion d’augmenter le loyer (car vous fournissez des meubles comme un service supplémentaire)… et cela n’est évidemment pas du tout dans leur intérêt !

Mais à leur départ, une modification peut s’envisager… sous certaines conditions.

1/ Fiscalement le meublé est intéressant


En passant en « meublé », vos revenus vont s’enregistrer dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et non plus dans la catégorie des revenus fonciers ; vous allez donc changer de régime fiscal.

L’avantage du régime fiscal des BIC, est que vous pourrez bénéficier des amortissements. C’est une charge comptable qui ne se décaisse pas (donc qui ne sort pas de votre poche) mais qui va permettre de diminuer votre base imposable puisque c’est déductible jusqu’à atteindre une base imposable BIC à 0 € (le déficit n’étant pas autorisé par ce biais) pendant de très nombreuses années.


Important : attention à ne pas trop jouer avec l’optimisation via les amortissements car c’est une raison de requalification fiscale. Je vous conseille donc d’aller voir un expert comptable pour un calcul raisonnable ; ne vous privez pas d’un conseil professionnel et avisé puisque la dépense occasionnée est déductible de vos revenus BIC !

2/ Mais économiquement, le meublé est-il intéressant ?


Rappelez vous que toutes les simulations ne valent rien si vous n’avez pas de locataire ! La première chose à vérifier est donc de vérifier qu’il y a de la demande locative en meublé dans la zone géographique où est située votre bien immobilier.

Par exemple, dans une ville un peu chic, si votre objectif est de louer votre grand appartement ou votre maison à une seule famille, vous risquez d’avoir un peu de mal à trouver des candidats (car préféreront vivre dans leurs meubles et par ailleurs ils ont souvent le profil pour acheter).

Par contre, si dans la zone géographique il y a de nombreux étudiants et/ou des jeunes actifs, vous pouvez envisager de diviser votre bien pour créer une colocation.


Et une colocation cela signifie une plus grande rotation des locataires (qu’avec une location nue), et par conséquent, plus de périodes sans revenus. Et entre 2 locataires, vous devrez souvent remettre un coup de peinture, changer un peu de mobilier, repasser des annonces, refaire des visites et signer un état des lieux d’entrée et un bail. Cela signifie qu’il faut du temps et de la trésorerie pour y faire face.

3/ Et légalement, est-ce possible ?


D’abord il est nécessaire de vérifier votre règlement de copropriété : est-que c’est autorisé (ou est-ce interdit) ?

Ensuite, si vous étiez en déficit alors que vous étiez encore dans le régime fiscal des revenus fonciers (avec la location nue), alors que devrez attendre 3 ans, au 31 décembre, après la résorption de ce déficit, pour pouvoir changer de régime fiscal.

Par ailleurs, si vous souhaitez que vos revenus BIC représentent plus de la moitié de vos revenus globaux, alors vous allez passer dans la catégorie des Loueurs en Meublé Professionnel (LMP) … sous réserve que votre demande à la préfecture soit validée.

Que vous soyez Loueur en Meublé Professionnel (LMP) ou Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), dans le cadre des locations airbnb, 2 systèmesde déclaration cohabitent :

- soit une déclaration simple en mairie

- soit une demande préalable de changement d'usage pour Paris, Bordeaux, Lyon, Toulouse, Nice, Marseille, Strasbourg, Lille, Nantes, toutes les villes de 200.000 habitant, et celles situées dans les départements du 92 et 93 et 94. Cette obligation s’étend ; et elle est de plus en plus difficile à obtenir.


4/ Quelles sont les sanctions en cas de non respect de la règlementation de location saisonnière de courte durée (type airb&b) ?


La loi Elan du 23 novembre 2018 a modifié le régime des locations saisonnières en renforçant les sanctions à l’encontre des loueurs de meublés touristiques et contre les intermédiaires touristiques.

Dans le cadre d’une activité commerciale, si vous louez sans avoir procédé au changement d’usage, vous vous exposez à une amende pouvant aller jusqu’à 50.000€ + une astreinte allant jusqu’à 1.000€ par jour et par mètre carré jusqu’à régularisation c’est-à-dire retour à l’usage d’habitation du local transformé (Art. L651-2 du code de la construction et de l’habitation).


Dans le cadre d’une activité ponctuelle, si vous louez votre résidence principale plus de 120 jours/an, sans juste motif, vous vous exposez à une amende maximale de 10.000€.


De plus, en cas de fausse déclaration, dissimulation ou tentative de dissimulation des locaux soumis, des sanctions pénales sont possibles, c’est-à-dire des peines d’emprisonnement de 5 ans d’emprisonnement et une amende de 75.000 euros (Art 441-2 du Code Pénal).


Conclusion :


Si vous avez un doute sur le mécanisme fiscal le plus intéressant à adpoter, n'hésitez pas à contacter Invest New Immo :

Peu importe le chemin pris, je serai toujours heureuse de vous aider en semaine (du lundi au samedi) et à des horaires "humains" (c'est-à-dire de 9h à 19h) car la relation interpersonnelle est toujours plus pertinente qu'un chatbot !


Pour rappel, InvestNewImmo c'est une offre de chasseur d'immobilier en VEFA (sur plans) sans frais d'agence, sans frais de dossier, et aux mêmes conditions qu'en direct promoteur.

Donc profitez-en pour tous vos projets d'acquisitions (habitation ou location).

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