Beaucoup d’investisseurs se demandent s’il est utile d’investir dans l’immobilier via une SCI. Alors c’est vrai, c’est un outil patrimonial intéressant… mais dans la majorité des cas, en réalité vous n’en avez pas besoin !
Donc avant de donner votre argent à des conférenciers qui font de la pub sur internet pour vendre leurs solutions toutes faites, prenons un peu de recul par rapport à l’intérêt de la Société Civile Immobilière :
- en terme de transmission
- en terme de fiscalité
1er cas : la transmission :
La SCI est très utile pour les situations patrimoniales complexes : par exemple vous avez plusieurs enfants de lits différents et votre patrimoine est essentiellement constitué d’immobilier.
La SCI va faciliter la transmission via des parts de société, et non plus via des biens corporels complets qu’il est difficile de partager.
Maintenant, la création d’une SCI a un coût (environ 2000 €), vous devez tenir une comptabilité et organiser tous les ans une Assemblée Générale.
Est ce vraiment nécessaire si vous êtes mariés sous le régime légal, que vous avez 2 ou 3 enfants d’un même lit, et que votre patrimoine est essentiellement constitué de votre résidence principale et de 1 ou 2 appartements locatifs ?
En effet, rappelez vous que
- les règles successorales classiques sont déjà intéressantes
- et que les conventions d’indivision permettent, dans la majorité des cas, de bien gérer en commun
2ème cas : la fiscalité
Avant tout achat il est important de se demander ce que vous voulez faire de cette acquisition, et de poser les chiffres avec un horizon de 10, de 20 et de 30 ans. Si, au final, c’est de l’immobilier meublé qui convient le mieux à votre stratégie, alors ne vous posez plus la question par rapport à l’acquisition via une SCI : ce n’est pas compatible !
NB : si vous le faites et que vous avez déjà de l’immobilier « nu » au sein d’une SCI existante, alors (sauf quelques cas très particuliers) sachez que tous les biens immobiliers détenus dans cette SCI passeront à l’IS… ce qui est rarement intéressant à long terme.
Justement, concernant la SCI à l’IS, elle est devenue très à la mode récemment sur internet ; c’est vrai que c’est efficace pour optimiser la fiscalité pendant la durée de détention de l’investissement immobilier.
Cependant les vrais professionnels savent que cet outil est très délicat à mettre en œuvre. En effet, les contrôleurs des impôts font la chasse à tous les montages dont l’intérêt est essentiellement fiscal. Donc oubliez les solutions toutes faites ; car sauf à justifier du réel intérêt patrimonial de votre SCI à l’IS, vous risquez surtout de gagner un redressement ! De plus, à cause de ce risque très important d’abus de droit, dans la majorité des cas, les banques ne vous financeront pas.
Par ailleurs la sortie à l’IS est très pénalisante puisque vous ne pourrez pas bénéficier du calcul de la plus-value des particuliers ; vous devrez appliquer le calcul de la plus-value des professionnels qui est nettement moins favorable. Donc ce que vous aurez gagné en fiscalité pendant la détention du bien, vous le perdrez au moment du calcul de la vente. Or il est rare de conserver un bien immobilier « pour toujours » !
C’est pourquoi la SCI est généralement à l’IR. Dans ce cas elle est semi- transparente, donc que vous investissiez directement ou via une SCI, cela ne changera rien à votre niveau d’imposition. Idem pour votre scoring bancaire ; vous n’aurez pas plus (ou moins) de chance d’obtenir un financement (sauf à y faire entrer des associés pour un % de détention conséquent… mais dans ce cas, cela signifie que votre % de détention à vous diminue d’autant… et par conséquent, à la revente ou à la location, vos gains seront plus limités).
Enfin, si vous êtes soumis à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), sachez que Le Conseil Constitutionnel vient de confirmer que l’exclusion de l’application de l’abattement de 30% aux parts de SCI détenant la résidence principale n’est pas contraire à la Constitution (décision n°2019-820, QPC du 17 janvier 2020, Epoux K).
Par conséquent, pour les impôts, la valorisation de votre résidence principale détenue dans une SCI est 30 % supérieure à celle d’une résidence principale détenue « en direct ». Vous paierez donc plus d’impôt !
Conclusion : Il ne faut pas exclure l’acquisition immobilière via une SCI (à l’IR ou à l’IS). Et pour ne pas vous tromper, contacter Invest New Immo ; vous gagnerez du temps sans surcoût !
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