Pour acheter de l’immobilier neuf en île-de-France, il existe des villes « à la mode », que tout le monde veut car tout le monde en parle. Elles ont souvent beaucoup d’atouts. Mais le prix étant la rencontre de l’offre et de la demande, cela augmente mécaniquement le prix de vente !
Heureusement, en étant un peu curieux, en sortant des sentiers battus, il est possible d’acheter en Île-de-France de l’immobilier neuf avec un meilleur rapport qualité/prix que ces villes « à la mode ». La sélection ci-dessous n’est pas exhaustive ; elle correspond à certains de nos « coups de cœur » choisis sur la base de critères très stricts.
1/ Les critères de sélection pour la liste « coup de cœur »
1.1/ Pas de quartiers « en devenir ».
Vous pouvez y acheter de l’immobilier neuf pas très cher par rapport au prix moyen en Île-de-France, mais cela signifie que pour l’instant ces quartiers ne sont pas qualitatifs.
Ils le deviendront peut être plus tard (mais en réalité cela prend beaucoup plus de temps pour changer un quartier que ce que le vendeur d’immobilier neuf vous promet !).
En attendant :
- si vous louez votre bien, vous n’aurez pas de locataire « premium » et cela peut vous poser des soucis en terme de trésorerie.
- si vous y habitez, vous aurez à faire face à un environnement avec des incivilités, peu de commerces de qualité, des écoles de niveau médiocre…
1.2/ Pas de zone à plus de 15 minutes d’un transport en commun déjà en fonctionnement.
La distance par rapport à un transport existant est la 1ère question de tout occupant (pour louer ou pour habiter) ; et 15 minutes est vraiment la durée psychologique maximale.
Bien-sûr, vous pouvez faire le pari que si vous achetez dans une zone qui est mal desservie pour l’instant, mais dans laquelle le métro arrivera dans 10 ans, vous pourrez revendre avec une plus-value.
Mais :
- d’une part cette plus-value n’est pas certaine (car, en réalité, l’arrivée du métro a déjà été partiellement intégrée dans le prix actuel)
- d’autre part, quelle est la demande locative actuelle dans cette zone (nombre, qualité, stabilité) ? Pour le dire autrement : pourrez-vous louer correctement pendant les 10 années que vous avez à attendre avant l’arrivée du métro ?
1.3/ Pas de zones avec des critères macro économiques « faibles ».
Si globalement les habitants de la ville n’ont pas de revenus confortables, vous trouverez des locataires mais vous aurez des difficultés à revendre.
En effet :
- les acheteurs potentiels « locaux» n’auront en réalité pas vraiment les moyens d’emprunter (il faut se projeter dans l’avenir : les taux vont augmenter, ce qui va limiter l’accès aux prêts)
- les acheteurs potentiels « externes » seront peu nombreux car ils ne pourront pas bénéficier ni d’avantage fiscal lié à l’achat d’immobilier neuf, et ni d’un déficit foncier suffisant pour optimiser leur rendement.
2/ Nos coups de cœur
Nos coups de cœur en Île-de-France sont tous en centre ville, à proximité au minimum d’un transport en commun existant (transilien, RER), et dans une zone « de vie « (avec des commerces nombreux et de qualité).
Ils permettent donc tous de trouver rapidement des locataires de qualité et/ou d’y vivre dans un cadre agréable.
2.1 / Département 92 : Chaville
Chaville est une petite ville (20.000 habitants) idéalement située entre Versailles et Paris (via la D10/D910), proche de Boulogne-Billancourt et de Clamart.
En plus de cette liaison routière directe entre Versailles et Paris, le centre ville bénéficie de 2 gares (Rive droite et Rive Gauche) permettant de relier St Lazare (transilien L) en 40 minutes et Montparnasse (transiliens U et N) en 30 minutes.
Cela explique que le revenu fiscal de référence y soit élevé (46.470 € / foyer) et que le taux de chômage soit plus faible qu’au national (8,38%).
De plus, cerise sur le gâteau, la ville est à proximité des forêts domaniales de Fausses Reposés et de Meudon.
2.2 / Département 93 : Villemomble
Le département de la Seine St Denis est un peu boudé alors qu’il vaut mieux un bon emplacement dans le 93 qu’un mauvais emplacement dans le 92 ! Grâce à cette mauvaise réputation, souvent injustifiée, il est encore possible de trouver des endroits avec un bon rapport qualité / prix.
L’exemple type est Villemomble dont le revenu fiscal par foyer est de 30.000 € (ce qui est supérieur à la moyenne nationale : 26.300 € en 2019).
Le centre ville est dynamique tout en étant à taille humaine.
Il bénéficie de la proximité de la A86, de la A3, et du RER E ; et côté verdure, les bords de Marne sont à seulement 20 minutes en vélo.
2.3 / Département 94 : Villiers-sur-Marne
Tous les vendeurs d’immobilier neuf vont vous parler de Champigny-sur-Marne car 2 stations de métro vont y ouvrir… mais l’environnement est « en devenir ».
Si vous êtes un peu plus curieux, sachez que Villiers-sur-Marne (ville de 28.000 habitants située juste à côté), possède un centre ville qui a gardé l’ambiance d’une ville de province charmante et vivante.
Côté verdure, en vélo, le centre est à 15 min des bords de Marne et à 30 minutes du Bois de Vincennes.
Surtout, Villiers-sur-Marne est déjà très bien connectée : proximité de la A4 en plus d’un arrêt du RER E (ce qui permettra de relier en 1 arrêt la future gare modale « Bry/champigny/Villiers interconnectée avec la ligne du transilien P, de nombreux bus, et la ligne de métro 15 dont la mise en service est prévue pour fin 2025).
2.4 / Département 95 : Cormeilles-en-Parisis
Moins connue que Franconville, Cormeilles-en-Parisis est une ville plus petite. Mais les habitants sont globalement plus riches (revenu fiscal de référence par foyer de 37900 € contre 28300 € pour Franconville), ce qui explique que la vie commerçante dans le centre ville soit variée et dynamique.
Côté transports, vous bénéficiez d’un arrêt de la ligne J (gare St Lazare en 25 minutes), et de la proximité de la A15.
Et côté verdure, vous êtes à proximité des bords de Seine (avec un projet de marina à venir) et de la forêts de St Germain-en-Laye.
Conclusion :
Soyez curieux, soyez ouverts : il existe plein de solutions pour bien investir en Île-de-France en dehors des sentiers battus. Et pour ne pas vous tromper, contacter Invest New Immo ; vous gagnerez du temps sans surcoût !
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